Publications

Импакт-инвестиции | Зеленое строительство

Зеленое строительство — новый центр притяжения для импакт-инвесторов


Один из самых заметных мировых трендов в секторе недвижимости — строительство зеленых зданий с высоким уровнем энергоэффективности и с пониженным воздействием на окружающую среду. Во многих странах мира эта сфера давно регулируется законодательно. Так, в Калифорнии с 1970 года действует закон о качестве окружающей среды. Согласно ему все калифорнийские предприниматели обязаны строить здания с минимальным воздействием на окружающую среду, а показатели энергоэффективности должны прописываться в договорах купли-продажи.

Впрочем, для устойчивого развития ограничиваться одной лишь энергоэффективностью было бы неправильно. Сама концепция подразумевает повышение качества жизни людей с минимальным ущербом для окружающей среды.

Например, для 828-метровой башни «Бурдж-Халифа» в Дубае разработана система сбора конденсата от кондиционеров, позволяющая получать пресную воду, причем объемы получаемой воды впечатляют — до 40 миллионов литров в год и более 100 000 литров в сутки — особенно для региона, где запасы пресной воды крайне ограничены.

Одним из лидеров в области инновационных разработок в зеленом строительстве является компания Panasonic, которая вместе с другими инновационными компаниями создает в Японии целые умные города. Одна из разработок компании — вертикальные теплицы для выращивания свежих овощей и зелени непосредственно на территории мегаполисов. Это позволяет исключить из производственного процесса длительную транспортировку, которая ведет к снижению качества и вкуса продуктов, а также генерирует большие объемы вредных выбросов в атмосферу. Объем рынка на текущий момент оценивается более чем в 1 миллиард долларов, а в 2020 году аналитики прогнозировали рост до 3,88 миллиарда долларов — в настоящий момент пандемия внесла некоторые коррективы в эти прогнозы.

Зеленое строительство


Зелёное строительство (также Экологическое строительство, Экостроительство, Экодевелопмент) — это вид строительства и эксплуатации зданий, воздействие которых на окружающую среду минимально. Его целью является снижение уровня потребления энергетических и материальных ресурсов на протяжении всего жизненного цикла здания: от выбора участка, проектирования и строительства до эксплуатации, ремонта и сноса.

Другой целью зелёного строительства является сохранение или повышение качества зданий и комфорта их внутренней среды. Эта практика расширяет и дополняет классическое строительное проектирование понятиями экономии, полезности, долговечности и комфорта.

Хотя новые технологии по строительству зелёных зданий постоянно совершенствуются, основной целью данной идеи является сокращение общего влияния застройки на окружающую среду и человеческое здоровье, что достигается за счёт:

  • эффективного использования энергии, воды и других ресурсов;

  • повышенного внимания к поддержанию здоровья жителей и повышению эффективности работников;

  • сокращения отходов, выбросов и других воздействий на окружающую среду.

Зелёное строительство — это комплексное знание, структурируемое стандартами проектирования и строительства. Уровень его развития напрямую зависит от достижений науки и технологий, от активности промышленных инженеров и от сознания обществом экологических принципов.

Зеленые стандарты призваны ускорить переход от традиционного проектирования и строительства зданий и сооружений к устойчивому, которое проповедует следующие принципы:

  • безопасность и благоприятные условия жизнедеятельности человека;

  • ограничение негативного воздействия на окружающую среду;

  • учёт интересов будущих поколений.

Зелёные стандарты призваны регламентировать жизнеустойчивый подход в строительстве и оценить степень соответствия зданий исходным принципам.

Разработка и внедрение стандартов зелёного строительства стимулирует развитие бизнеса, инновационных технологий и экономики, улучшает качество жизни общества и состояние окружающей среды. Они являются инструментом разумной экономики — сохраняют деньги на всех этапах и способствуют интеграции в мировое движение, являются ключом к зарубежным инвестициям и признанию на мировом уровне. В частности, 8 сентября 2014 года под руководством Комитета по энергоэффективности Российской гильдии управляющих и девелоперов при поддержке Совета по экологическому строительству была разработана и утверждена российская система соответствия экологическим требованиям и энергосбережению в коммерческой и жилой недвижимости Green Zoom.

Зелёные стандарты проектирования, строительства, эксплуатации зданий, ведения бизнеса и жизнедеятельности в строительной сфере суть феномены, которые направляют, корректируют и управляют развитием общества, экономики и инфраструктуры.

Зеленые здания: эпицентр ответственного инвестирования, требований к раскрытию информации о ESG и финансового стимулирования

Тема энергосберегающих зданий приобрела невиданную ранее популярность на фоне всплеска ESG-инвестиций в ожидании директивы ЕС, вступающей в силу с 31 декабря 2020 года, в проекте которой содержатся новые требования «почти нулевого потребления энергии» для строящихся зданий. Успешный проект в области экологичного строительства может предусматривать нечто гораздо большее, чем просто строительство — например, предусматривать первоначальную дезактивацию почвы, оптимизацию финансовых и фискальных стимулов и «творческие» договоры найма.

Получение полной и детальной информации от экспертов в области законодательства касательно недвижимости и окружающей среды будет иметь ключевое значение для инвесторов и предпринимателей в обеспечении наличия надлежащей документации и исполнения договорных обязательств, а также соблюдения финансовых обязательств для защиты своих инвестиций в долгосрочной перспективе.

Текущая ситуация на рынке


Инвесторы и банки, а также определенные пользователи коммерческих зданий, в частности, котирующиеся на бирже компании теперь обязаны предоставлять отчетность по экологическим, социальным и управленческим вопросам (ESG).

Между тем, экологичные здания стали обычным делом для многих инвесторов и предпринимателей в сфере недвижимости. Большинство крупных фирм теперь располагают отдельным департаментом устойчивого развития и стремятся создавать более экологичные здания, чтобы удовлетворить растущее внимание заинтересованных сторон к вопросам изменения климата и устойчивости. Их усилия, наряду с развитием методик и подходов, применяемых строительными компаниями, демонстрируют, что потребности концепции зеленого строительства выше, чем получение сертификатов энергоэффективности.

Однако зеленые здания представляют интерес не только для компаний, обязанных предоставлять регулярные отчеты, но и для всех фирм, связанных с развитием недвижимости. План действий ЕС по устойчивому финансированию признает связь между устойчивым финансированием и развитием сектора недвижимости, подтверждая важность адекватного финансирования для утверждаемых проектов.

В настоящее время ЕС планирует провести перекалибровку требований к капиталу для банков в отношении инвестиций в зеленое строительство, но еще неясно, когда эта перекалибровка будет проведена, ибо на данный момент не существует достаточного количества достоверных и подтвержденных данных.

Европейским Союзом реализуется несколько инициатив, направленных на поиск решений, позволяющих банкам лучше обслуживать сектор зеленого строительства. В своем итоговом отчете за 2018 год Группа экспертов высокого уровня ЕС по устойчивому финансированию определила работу финансируемой Е С Европейской ипотечной ассоциации по разработке стандартизированной «энергоэффективной ипотеки», которая позволит установить взаимосвязь между повышением энергоэффективности зданий и более низкой вероятностью дефолта заемщиков. Чтобы лучше понять предполагаемую корреляцию, банкам рекомендуется использовать компьютерную маркировку своих финансовых вложений в недвижимость, чтобы улучшить мониторинг такого финансирования и, в конечном итоге, сравнить списания и убытки, связанные с зелеными зданиями, с убытками от традиционных «незеленых» зданий.

Имеющиеся данные по Нидерландам позволяют предположить, что существует четкая связь между энергоэффективными зданиями и эффективностью кредитов, финансирующих строительство таких зданий. Владельцы земли и зданий, а также застройщики могут извлечь выгоду из установленной положительной корреляции за счет более высоких процентных ставок и/или более высоких показателей LTV (Loan To Value, соотношение стоимости активов к сумме кредита). Однако до тех пор, пока нормативно-правовая база требований к капиталу не будет адаптирована под изменяющиеся условия среды, возможности финансовых учреждений получить выгоду от финансирования «зеленых» зданий будут ограничены. Действительно, только крупные организации, придерживающиеся подхода, основанного на внутренних рейтингах (Internal-Rating-Based-Approach, IRBA), смогут учитывать финансирование зеленого строительства при определении своих требований к капиталу, хотя даже этим организациям, вероятно, будет сложно адаптировать свои существующие модели к новым условиям до тех пор, пока не будут доступны детальные и качественные данные.

Наконец, в свете дальнейших законодательных изменений, основанных на Плане действий ЕС по устойчивому финансированию, и, в частности, последних предложений по интеграции аспектов устойчивости в сектор управления активами, зеленые здания также, вероятно, будут представлять все больший интерес для менеджеров и, главное, управляющих фондами недвижимости.

Ключевые характеристики зеленых зданий


В целом, экологичное или зеленое здание — это здание, которое, благодаря своей конструкции, внедренным новейшим технологиям или методикам эксплуатации снижает или устраняет негативное воздействие на окружающую среду и может оказывать положительное влияние на климат и экологию в целом. Зеленые здания сохраняют ценные природные ресурсы и улучшают качество жизни людей. Есть ряд особенностей, по которым здание можно отнести в разряд «зеленых»:

  • эффективное использование энергии, воды и других ресурсов;

  • использование возобновляемых источников энергии, таких как солнечная, ветровая энергия;

  • меры по сокращению загрязнения и отходов, а также облегчение повторного использования и переработки;

  • хорошее качество воздуха в помещении;

  • использование нетоксичных, этичных и экологически чистых материалов;

  • учет состояния окружающей среды при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий;

  • учет качества жизни людей при проектировании, строительстве и эксплуатации зданий;

  • дизайн зданий, позволяющий адаптироваться к меняющейся среде.

В рамках некоторых инициатив, таких как Инициатива по энергоэффективной ипотеке, возглавляемая Европейской ипотечной ассоциацией, о которой говорилось выше, были разработаны свои собственные, более конкретные определения зеленых зданий. В связи с этим, Инициатива по энергоэффективной ипотеке определяет это понятие следующим образом: «Энергоэффективная ипотека предназначена для финансирования покупки/ строительства и/или ремонта как жилых (на одну семью и несколько семей), так и коммерческих зданий, где есть свидетельство: энергоэффективности, которая соответствует или превосходит соответствующие рыночные стандарты передовой практики в соответствии с действующими законодательными требованиями ЕС, и/или повышения энергетической эффективности не менее чем на 30%».

Соглашения о сертификации


Объем сертификации обычно определяется соглашением о сертификации, заключаемым между строителем/владельцем и органом по сертификации. Соглашение о сертификации определяет основу договорных требований, на основании которых орган по сертификации выдает свой сертификат. Сертификация не заменяет официальных разрешений и не подтверждает соответствие действующему законодательству. Орган по сертификации не является официальным органом и поэтому действует только на договорной основе. Следовательно, в случае, если сертификат не выдается или не отзывается, застройщик/ владелец должен обратиться в гражданский суд.

Преимущества и выгоды


Сокращение потребления энергии на 30% - такое преимущество дает внедрение экологических стандартов в офисных зданиях. Об этом свидетельствуют данные исследования «Потребление энергии в офисных зданиях», подготовленного компаниями Skanska, Go4Energy и Cushman & Wakefield.

В ходе исследования были проанализированы показатели 20 офисных зданий, построенных в течение последних десяти лет. Среди них — объекты, прошедшие экологическую сертификацию, и те, которые ее не проводили. Половина зданий построена компанией Skanska, остальные — объекты из портфеля Cushman & Wakefield. Расчеты проводились на базе измерения фактически потребленной энергии, а результаты были сравнены с эталонным зданием, в котором не было применено повышенных энергетических стандартов на стадии проектирования и строительства.

Авторы исследования подчеркивают, что даже старые здания, построенные в соответствии с принципами «зеленого» строительства, благодаря правильной эксплуатации могут достичь высокого уровня энергоэффективности, сохраняя при этом комфортную рабочую среду. Элементами, дополняющими процесс управления недвижимостью, является реализация таких непрерывных процессов, как «зеленое» управление объектом, обеспечивающее постоянный анализ работы систем управления, проверка правильности и соответствия функционирования сооружений, а также оценка возможностей снижения эксплуатационных расходов.

Наибольший потенциал экономии энергии показали здания, которые были построены в течение последних шести лет. Экономия энергии в них иногда достигает 32%, что доказывает рентабельность использования «зеленых» решений на стадии проектирования и эксплуатации. «При правильном управлении объектами недвижимости мы можем определить области, где потребление энергии является нерациональным, и внести соответствующие коррективы в системы управления зданием или провести их модернизацию», — говорит Зузанна Пацьоркевич, член MRICS и партнер Cushman & Wakefield.

Авторы доклада также отмечают, что уровень полученного сертификата не оказывает существенного влияния на фактическую экономию. Конечно, здания, получившие сертификат BREEAM Excellent показали лучшие результаты энергоэффективности, чем те, которые получили Very Good. Однако различия настолько незначительны, что они не позволяют провести однозначную оценку обоих результатов. Также, для зданий, сертифицируемых по системе LEED, не обнаружено весомого преимущества высокого уровня сертификации Platinum по сравнению с Gold.

Читать далее:


  • Green Buildings: The Epicenter of Responsible Investing, ESG Disclosure Requirements and Financial Incentives, by Jones Day. All rights reserved. Printed in the U.S.A, 2019




Все актуальные новости в мире импакта, устойчивого развития и smart-финансов на нашем официальном Телеграм-канале IxD Capital | Impact Channel
Секторы и технологии